Обоснование прогноза:
Цены на российском рынке недвижимости определяются совокупным действием многих факторов. Наиболее важные из них:
- 1. Наличие свободных средств у покупателей (физических и юридических лиц).
- 2. Доступность и цена кредитов для физических лиц на покупку недвижимости.
- 3. Наличие или отсутствие у инвесторов (физических и юридических лиц) возможности альтернативного вложения средств с большей доходностью, чем на рынке недвижимости (с сопоставимыми рисками).
- 4. Объем предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости (в частности, объемы вводимых построенных площадей).
- 5. Потребность строительных компаний в оборотных средствах (сверх того, что они могут взять в кредит у банков).
- 6. Доступность кредитных ресурсов для строительных компаний.
Первые три фактора формируют платежеспособный спрос на недвижимость. Если с первыми двумя все ясно, то на третьем факторе стоит остановиться подробнее. Значительная часть покупок на рынке недвижимости в последние годы определялась не желанием граждан купить жилье для улучшения жилищных условий, а стремлением вложить свободные средства в быстро растущий актив. При этом на принятие такого инвестиционного решения оказывает существенное влияние наличие альтернативных способов вложения средств.
На графике выше представлены в относительных величинах (за 1 принято состояние на июль 2003 года) цены на недвижимость в Москве и Петербурге, индекс РТС (цены на фондовом рынке) и цена нефти за последние 7 лет.
Многие отечественные аналитики считают, что прямой связи между ценами на фондовом рынке и ценами на рынке недвижимости не существует. Однако если сравнить динамику их изменения, закономерности четко просматриваются. Обратите внимание на периоды с июля 2005 по октябрь 2006 года и с июля 2007 по июль 2008 года. Можно заметить, что вслед за ростом фондового рынка с интервалом от 6 до 9 месяцев начинается рост цен на рынке недвижимости.
Важно, что начало роста на рынке недвижимости совпадает с началом стагнации на фондовом рынке. Происходит это по той причине, что инвесторы фиксируют свою прибыль на фондовом рынке и, видя, что в ближайшей перспективе роста на нем не будет, переводят средства в другие активы. В частности, в недвижимость. Процесс выбора и приобретения недвижимости требует, как правило, нескольких месяцев. Поэтому возникает дополнительная отсрочка реакции рынка недвижимости на изменения на фондовом рынке.
Теперь о четвертом факторе (объеме предложения на рынке недвижимости). Здесь все очевидно. Чем больше вновь вводимых объектов, тем выше конкуренция между застройщиками. В настоящее время объемы строительства сильно сократились из-за сокращения спроса, и сокращение предложения может остановить падение цен на недвижимость.
Что касается пятого и шестого факторов, то они прямо влияют на готовность застройщиков снижать цены при уменьшении спроса. Если строительные компании при уменьшении спроса начинают предлагать крупные скидки и льготные условия сделок, это означает, что они либо испытывают дефицит денежных средств, либо предполагают, что цены на рынке недвижимости будут сильно падать и выгоднее продать сейчас со скидкой, чем через месяц-два по рыночной цене, которая будет ниже текущей цены (даже с учетом скидки).
Вернемся к текущей ситуации. Как можно видеть из кривых на графике, падение цен на недвижимость остановилось, но уверенного роста нет. Нефть в нашей стране определяет платежеспособный спрос. Наш "рост благосостояния" и "развитие экономики" достаточно жестко завязаны на мировые цены на углеводороды. Нефть пыталась начать рост, но неудачно. Фондовый тоже.
Цены на недвижимость значительно упали с октября 2008 года и, на наш взгляд уже выбрали большую часть потенциала падения. Однако новая волна (волны) кризиса, если она действительно будет, может увеличить разрыв между ценами на нефть и акции, с одной стороны, и ценами на недвижимость, с другой стороны. Это может повлечь за собой новую волну снижения цен на квадратные метры. Мы прогнозируем колебание цен на недвижимость в ближайшие 2-3 месяца в пределах 5% вокруг достигнутых на данный момент значений. Речь идет не о рублевой цене, а о средневзвешенной цене, выраженной в корзине валют доллар/евро/рубль. Таким образом, прямо сейчас имеет место сложная равновесная ситуация, которая может закончиться через несколько месяцев (возможно, в начале осени) сильным движением цен на рынке недвижимости. Скорее в плюс, чем в минус.